보금자리론 투기과열지구 LTV 산정 시 분양가? 감정가?

 

---

한국주택금융공사 22년9월기준 주택담보대출 <보금자리론> 에 대해 알아보겠습니다.
부동산 정책이 수시로 바뀌기 때문에 입주를 앞두고 계신 분들이라면 매번 확인해야 되는 내용입니다.
알아보는 시점은 입주 6개월 전이 적당할 것 같습니다.

첫째, 보금자리론 신청대상

조건1. 무조택자 또는 1주택자
조건2. 연소득 7천만 원 이하 (미혼이면 본인, 기혼이면 부부합산)
대출한도 : 최대 3억 6천만 원 (자녀 3명인 가구의 경우 4억 원)
최대 LTV : 70% 단, 실수요자 여부에 따라 지역별(투기지역 · 투기과열지구 및 조정지역)로 LTV를 달리 적용
⭕ 자세한 내용은 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 확인해주시기 바랍니다.
22년 3분기 이후에 LTV 80%로 상향한다는 말이 있어 이 내용도 4분기에 다시 확인해봐야 할 내용입니다.

1. 주택금융공사 디딤돌, 보금자리론(규제지역 제한 없음)

1) 디딤돌

✅ 주택가격 5억 원 이하 : LTV 70% (대출한도 2억 원)

2) 보금자리론

✅ 주택가격 6억 원 이하 : LTV 60% (대출한도 3.6억 원)
✅ 주택가격 5억 원 이하, 무주택, 연소득 7,000만 원 이하 이 세 가지를 만족할 경우에 LTV 70% (대출한도 3.6억 원)

2. 주택담보대출

1) 투기과열지구의 경우

✅ 주택가격 9억 원 이하 : LTV 40%
✅ 주택가격 9억 원 초과 : LTV 20%
✅ 주택가격 15억 원 초과 : 주택담보대출 불가
✅ 서민, 실수요자는 6억 원 이하 60%

2) 조정대상지역의 경우

✅ 주택가격 9억 원 이하 : LTV 50%
✅ 주택가격 9억 원 초과 : LTV 30%
✅ 서민, 실수요자는 5억 원 이하 70%

둘째, 보금자리론 투기과열지구 감정가? 분양가?

보금자리론 자격요건이 충족된다면 이제 투기과열지구일 경우 보금자리가 감정가인지 분양가인지가 궁금하실 겁니다.
이 공식이 절대적인 건 아니지만 쉽게 정의하자면,

보금자리론 투기과열지구는 = 감정가로 측정
보금자리론 조정지역은 = 분양가로 측정

여기서 확인해야 될 부분이 구축이냐 신축(재개발,재건축)이냐 입니다. 그 이유는 신축(재건축)일 경우는 시세가 없기 때문입니다.
시세가 없을 때는 감정가로 평가합니다.
이 감정가는 한국감정원(한국부동산원)에서 정합니다.
투기과열지구에는 분양가로 측정하지 않는 이유는
가격이 너무높게 또는 너무 낮게 가격 변동차이가 클 수 있기 때문입니다.

보금자리론 투기과열 지구가 감정가로 측정된다면,
만약 주택가격(분양가)이 4억 원
감정가 5억 원이라면
5억 원의 70% 인 3.5억을 대출받을 수 있는 겁니다.
( LTV 70% 조건이 충족했다는 가정)

셋째, 만약 투기과열지구가 조정지역으로 변경되었다면?

감정가가아닌 분양가로 측정됩니다.
만약 주택가격(분양가)이 4억 원
4억 원의 70% 인 2.8억을 대출받을 수 있는 겁니다.
( LTV 70% 조건이 충족했다는 가정)
대출을 좀 더 받아야 하는 상황인 거라면 투기과열지구가 더 좋은 조건일 수 도 있습니다.

"한국금융공사에서 확인한 내용이긴하나 작성 중 부족한부분이 있을 수 있습니다.
틀린부분이 있으면 댓글로 지적해주시면 감사하겠습니다."