[부동산 정보] 투기과열지구 vs 조정대상지역 vs 비규제지역, 규제지역 풀리면 뭐가 달라지나?

 

 

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22년 11월 10일(목) 국토교통부에서 규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제 발표를 하였습니다.

고금리로 부동산 시장이 냉각되자 두 달 만에 규제지역 추가 해제에 나선 것인데요.

어떤 지역들이 추가로 해제되었는지 확인해보겠습니다.

 

1. 투기과열지구 해제 지역

수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지. 기흥, 동탄 2

 

2. 조정대상지역 해제(경기)

수원(팔달. 영통. 권선. 장안), 안양(만안. 동안), 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지. 기흥. 처인), 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄 2, 광교지구, 성남(중원)

 

3. 조정대상지역 해제(인천)

인천 (중. 동. 미추홀. 연수. 남동. 부평. 계양. 서구)

 

투기과열지구의 경우에는 경기도 9곳을 해제, 조정대상지역은 경기도 22곳, 인천 전 지역, 세종 등 총 31곳을 해제하였습니다.

수원, 안양, 안산, 구리, 군포, 용인, 동탄 같은 경우는 투기과열지구에서 2단계를 뛰어넘어 비규제 지역으로 화끈하게 내려갔습니다.

그럼 투기과열지구에서 조정지역으로 변경됐을 때 투기과열지구에서 비규제로 변경됐을 때 어떤 변화가 있는지 아래 표로 정리해보겠습니다.

 

 

첫 번째, 세금

		투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
세제	취득세	2주택부터 중과 ( 2주택: 8% , 3주택: 12%)		3주택부터 중과 (3주택: 8% , 4주택: 12%)
	종부세	2주택 이상 중과		3주택 이상 중과
	일시적2주택자 양도기간	종전 주택 처분기한 2년 세대원 전원 전입요건 폐지		종전주택 처분기한 3년 이내
	양도세 비과세	2년보유 + 실거주 2년		보유 2년 (실거주 ❌)
	양도세	2주택자: +20% , 3주택자: +30% (2023년 5월9일까지 유예)		6~45% 기본세율 (보유기간 2년 이상)
	신규 취등록 임대주택 혜택	혜택 없음 (양도세 중과, 종부세 합산과세)		혜택 있음 (양도세 일반과세, 종부세 비합산)

조정대상지역의 주택을 2 주택 신규 취득할 시 취득세가 8% 부과 3주 택일 경우 12% 부과됩니다. 하지만 비규제 지역일 경우 3 주택부터 보부 되며, 비규제 지역 1 주택자의 취득세율과 동일하게 1~3%의 취득세만 내면 됩니다.

 

두 번째, 분양 청약

		투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
분양 청약	분양권 전매제한 (당첨 당시 규제지역 여부)	소유권 등기일까지 (최대 5년)	소유권 등기일까지 (최대 3년)	전매 제한 없음 (수도권 및 광역시, 분양가상한제, 공공택지 제외)
	청약 재당첨 제한	10년	7년	없음
	민영주택 가점비율	85m2 이하 100% 85m2 초과 50%	85m2 이하 75% 85m2 초과 30%	85m2 이하 40% 85m2 초과 ❌ (100%추첨)

주택 분양권 거래는 쉬워집니다.

투기과열지구에서는 소유권 이전등기일까지 최대 5년간 전매가 금지, 조정대상지역에서는 3년간 금지됩니다.

청약 재당첨 제한도 각각 10년 제한, 7년 제한이 없어지며, 주택 취득 시에도 자금조달 계획 신고 의무, 증빙자료 제출 의무도 없어집니다.

 

세 번째, 대출

		투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
대출	LTV (KB시세)	9억 이하: 40% 9억 초과: 20% 15억 초과: 0%	9억 이하: 50% 9억 초과: 30%	무주택, 1주택 처분 70% 1주택 이상 60%
	DTI	40% (서민 실수요 20%우대)	50% (서민 실수요 10%우대)	60% (1주택 이상 50%)
	서민실수요	부부합산 연소득9천만원이하 LTV 50~60%, 최대 4억 (9억 이하 무주택세대주, 배우자)	부부합산 연소득 9천만원 이하 LTLV 60~70%, 최대 4억 (8억 이하 무주택세대주, 배우자)	없음
	생애최초	규제지역, 소득기준, 주택시세 무관 LTV 80%, 최대 6억
	중도금 대출	세대당 보증건수 1건 제한		세대당 보증건수 2건 제한
	주택임대업 사업자대출	RTI: 1.5배 이상	RTI: 1.2배 이상	-

규제지역이 해제되면 LTV, DTI 등 가계대출 추가 규제를 적용받지 않습니다.

LTV는 비규제 지역과 동일하게 70% 수준까지 적용받습니다.

조정대상지역에 까다롭게 적용됐던 세제 규제도 해제됩니다.

중도금 대출 한도가 50%에서 60%로 늘어나고 세대당 2건까지 가능해집니다. 조정지역은 1 주택자 처분 서약 후 중도금 대출이 가능하지만 비조 정대상은 주택수와 무관하게 진행되며 기존주택 처분도 없습니다.

 

네 번째, 정비사업

		투기과열지구	조정대상지역	비규제지역
정비사업	조합원 지위 양도 제한	재건축: 조합설립인가 후 재개발: 관리처분인가 후 (재당첨 제한: 5년)	없음	없음

 

다 섯째, 자금조달 및 입주계획서

투기과열지구: 제출 + 증빙자료제출

조정대상지역: 제출

비규제지역: 6억 이하 주택구입 시 제출의무 없음

 

여 섯째, 전매제한

투기과열지구: 소유권 이전 등기일까지 최대 5년

조정대상지역: 소유권 이전 등기일까지 최대 3년

비규제지역: 0~6개월(수도권일부 및 광역시 3년)

 

규제지역 해제는 11월 14일 0시부터 효력을 갖는다합니다.