[부동산 정책] 2023년 특례보금자리론 총정리!!

 

---

 2022년 12월 6일, 서민 취약계층 금융부담 완화 대책 ' 보금자리론 통합 운영 계획 '을 발표하였습니다. 

당정이 내년부터 9억 원 이하 집을 살 때 소득에 상관없이 연 4~5%대 금리로 5억 원까지 빌려주는 '특례보금자리론'을 출시하기로 하면서 대출·주택 시장에 기대와 우려가 교차하고 있습니다.

 

금융위원회는 지난 6일 국회에서 열린 '서민 취약계층 금융부담 완화를 위한 당정협의회'에서 차주들의 금리부담 경감을 위해 특례보금자리론을 내년 1년간 한시적으로 운영할 계획이라고 밝혔습니다.

 

 

특례보금자리론 이란?

일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 정책모기지 상품입니다.

신규 주택구매자는 물론 변동금리 주택담보대출을 고정금리로 갈아타려는 차주, 담보물건에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대(보전용) 모두 이용할 수 있습니다.

 

특례보금자리론 요약

✅ 대출시작일: 2023.01.30 ~ (1년간 한시적)

✅ 대출신청방법: 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 및 스마트 주택금융앱을 통해 신청이 가능합니다.

✅ 대상주택가격: 9억원 이하

주택 가격의 경우 소득에 상관없이 공시지가 매매가 9억 이하면 모두 특례보금자리론 이용이 가능합니다.

✅ 대출자격: 무주택자 또는 1주택자(1주택자는 2년 내 기존주택 처분조건)

✅ 대출한도: 5억원

✅ 소득한도: 없음

✅ DSR: 미적용

✅ LTV, DTI: 적용

DSR제한은 없지만 ,LTV70%, DTI 60% 제한은 존재함 (조정지역은 여기서 10% 차감된 LTV 60%, DTI 50% 예상)

✅ 대출금리: 단일금리 산청체계 적용(우대금리 적용)

특례보금자리론의 금리는 연 4% 중반대 고정금리 예상

✅ 상환방법: 체증식 분할상환

39세 미만까지 고려 중이며 5억까지 빌릴 경우 월 160만 원으로 예상됩니다.
✅ 중도상환수수료: 면제
기존 은행 중도상환수수료는 없습니다. 이에 대환 목적으로 이용하기 너무나 좋을 수밖에 없습니다.
✅ 특례보금자리론 집값 기준

특례보금자리론 집값은 KB시세가 우선이고 신규 분양 아파트는 분양가가 적용됩니다.

✅ 만기 기간:
10/15/20/30/40/50년 총 6가지
40년은 만 39세 이하 또는 신혼부부
50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부

 

	현행 보금자리론	특례보금자리론
주택가격	6억원	9억원 이하
대출한도	3.6억원	5억원
소득한도	7천만원	❌
금리	4.25~4.55%	*아래참조*
DSR	❌	❌
DTI	60%	60%

*특례보금자리론 금리 (참조)*

6억이하&소득1억이하(우대형): 4.65~4.95%
6억초과 또는 소득1억초과(일반형) : 4.75~5.05%

 

*특례보금자리론 우대금리*

 

금리 4.25%~4.55% 기준 DTI60% 가 안 걸리고 5억이 나오려면 필요연봉은 여유 있게 4800 이상입니다.

연봉 4800만 원 이상이면 5억 대출이 가능합니다.

 

DTI(총부채상환비율): 연간 원리금 상환액이 연소득 대비 초과하는지 제한을 두는 것
DSR(총부채원리금상환비율): 원리금(원금+이자)을 연소득으로 나눈 비율

 

DSR, DTI는 비슷하지만 주택 대출 연간 원리금 상환액뿐만 아니라 기타 대출 연간 원리금 상환액까지 모두 포함한다는 점에서 차이를 보입니다.

깐깐한 기준의 DSR을 안 보고 DTI만 본다는 건 대출에 좀 더 유리한 조건이 되는 겁니다.

 

특례보금자리론은 지금까지 나온 주택 관련 대출상품 중 가장 좋은 조건이 아닌가 싶습니다.

무엇보다 부부합산 연 7000만원이었던 소득조건을 아예 없앴는데요, 맞벌이 부부 등 그간 소득에 걸려 기존 정책모기지를 이용할 수 없었던 실수요자들에게 큰 혜택이 될 것으로 예상 됩니다.

아직 신청 조건 밑 금리가 확정된 것은 아니지만 분명한 것은 기존 보금자리론보다 더 완화된 조건과 큰 혜택이 있다는 것입니다. 무주택자들은 저금리로 큰돈 마련없이 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 것 같습니다.

 

❌ 2023년에 출시 될 예정이기 때문에 아직 확실히 정해진 것은 없으며 대략적으로 이럴 것이다라는 예측만 있을 뿐입니다. 부동산 침체기에 앞서 2023년 한시적인 상품인만큼 좋은조건으로 나올 것임은 확실한것 같습니다.

 

 

 

 

생애최초 보금자리론 VS 특례 보금자리론

두 상품에 대해 많이들 궁금해하시는데요.

결론적으로 말씀드리면 두개의 상품은 같은게 아닙니다.

생애최초 보금자리론이라는 상품은 존재하지 않으며

보금자리론안에 생애최초라는 선택사항일 뿐입니다.

생애최초 주택구입자에겐 LTV 80% 조건이 붙습니다.

특례 보금자리론 안에서도 생애최초 선택사항이 존재할 수 있는 겁니다.

보금자리론 > 생애최초

특례보금자리론 > 생애최초

특례 보금자리론은 아직 출시 안된 상품으로

정확한 정책은 23년에 나와봐야 알 수 있을 것같습니다.