부부 공동명의 vs 단독명의 어떤게 유리? #종부세 #양도세 #증여세

 

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주택을 매매하게 되면

 

취득단계에서 취득세

보유단계에서 보유세

매도 단계에서 양도소득세가 주요 세금으로 발생한다.

 

요즘 집값 상승과 종부세율 증가로 세금 부담이 늘어났다.

특히 9억원 이상의 고가주택을 산 경우 종합부동산세 부담이 더 커질 전망이다.

주택 보유 상황에 따라 새로운 주택을 취득할 때

부부 공동명의와 단독명의를 어떻게 하냐에 따라 세금 부담이  달라지기 때문에 잘 따져봐야 한다.

 

부동산 부부 공동명의란?

부부 공동명의란 주택을 구입하거나 임차할 때, 부부가 공동명의로 등기하는 것을 말한다. 

부부 공동명의를 하는 이유 중 가장 큰 이유는? 

세금 혜택의 효과 때문이다.

 

공동명의 등기 시 장점

양도소득세 절세 

양도소득세란?

재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금

즉, 부동산을 처분할 때 양도 차익에 부과되는 세금이다. 

양도소득세는 (양도소득 과세표준 x양도소득세율)로 계산한다.

부부가 공동명의로 등기한 경우 과세표준이 낮아지기 때문에 양도소득세에 대한 부담을 덜 수 있다. 

과표	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

<양도세율>

 

양도소득세의 기본세율은 양도차익에 따라 6~45%가 적용되는데 만약 11억 원의 양도차익이 발생하는 부동산이라면 단독 명의인 경우 최고 45% 세율이 적용되지만, 50% 공동 명의인 경우 각각 42% 세율이 적용되면서

기본공제 250만 원을 각각 적용받을 수 있다.

 

하지만 부부 공동명의라면 2인으로 500만 원을 공제받을 수 있다. 

공동 명의인 경우 각각의 지분에 따라 분배되기 떄문에 이 세율이 낮아져 양도소득세 절세 효과가 있다.

 

 

종합부동산세 절세 

종합부동산세란?

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시 가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금이다.

 

종합부동산세의 포인트는 세금이 개인별로 부과가 된다는 점이다.

 

재산세 과세대상인 주택 공시가격 합산 금액이 6억 원을 초과하면 종합부동산세를 납부해야 한다. 

1세대 1 주택자 일 경우, 종합부동산세 부과기준 금액이 11억 원을 초과하면 과세된다. 

유형별과세대상	공제금액
주택( 주택부속토지 포함)	6억 원 (1세대 1주택자 11억원) *2022년 한시적으로 (1)공정시장가액비율 100 ->60%하향 (2)1세대 1주택자 3억원을 특별공제  11억원 -> 14억원으로 확대

 

만약 10억 원인 주택을 단독명의로 보유하고 있다면 과세기준인 6억 원을 넘었기 때문에 과세 대상이 된다.

그러나 부부 공동명의로 하면 종합부동산세 대상에서 제외된다. 

공제 금액은 11억 원이 아닌, 부부 각자에 대해 6억 원씩, 총 12억이 넘어야 종합부동산세를 부담하게 된다. 

 

주택(일반)			주택(조정 2,3주택 이상)
과세표준	세율	누진공제	과세표준	세율	누진공제
3억 원 이하	0.6%	-	3억 원 이하	1.2%	-
6억 원 이하	0.8%	60만 원	6억 원 이하	1.6%	120만 원
12억 원 이하	1.2%	300만 원	12억 원 이하	2.2%	480만 원
50억 원 이하	1.6%	780만 원	50억 원 이하	3.6%	2,160만 원
94억 원 이하	2.2%	3,780만 원	94억 원 이하	5.0%	9,160만 원
94억 원 초과	3.0%	11,300만 원	94억 원 초과	6.0%	18,560만 원

<2021년 기준 주택 부분 과세표준 기준표>

 

✔다주택자는 단독명의 
3 주택 이상의 다주택자나 조정대상지역의 2 주택자는 2021년 누진세율이 인상됨에 따라 단독 명의가 유리하다.
1세대 2 주택자가 2채를 모두 공동명의로 했다면 남편과 배우자 모두 2주택자의 세율을 적용받는다. 특히 조정대상지역 내 2주택을 소유했다면 일반 2주택 이하 소유자보다 두 배의 세율(1.2~6%)을 부담한다.
따라서 남편과 배우자 각각 1채씩 단독명의로 보유하는 방식을 추천한다.

 

상속세·임대소득세 절세 

배우자 일방이 사망하는 경우 상속이 개시된다. 

이로 인해 납부하는 상속세는 그 배우자의 모든 상속 재산을 대상으로 과세 표준이 결정되고 이에 따른 상속세가 적용된다. 만약 부부 공동명의로 등기했을 경우 사망한 배우자의 지분만큼만 상속재산이 계산되기 때문에 상속세가 줄어들 수 있다. 

 

과세표준	세율	누진공세
1억 원 이하	10%	-
5억 원 이하	20%	1,000만원
10억 원 이하	30%	6,000만원
30억 원 이하	40%	1억 6,000만원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만원

<상속세 증여세 세율>

 

 

 

공동명의 등기 시 단점

증여세·취득세·기타 비용

증여세, 취득세, 등록세 등 세금과 각종 기타 비용이 추가적으로 더 발생할 수 있다. 

다주택자의 경우 취득세가 가중될 수 있다. 부부 모두 주택 보유자로 되어있기 때문에 다른 주택 매매 시 무주택자 취득세 공제 혜택을 받지 못한다. 또한 보유기간 2년 미만 시 양도소득세 절세 효과가 없어 이에 유의해야 한다.

 

증여자	수증자	공제금액
배우자	배우자	6억 원
부모	자녀	성인 5천만 원 미성년자 2천만 원
자녀	부모	5천만 원
기타친족	기타친족	1천만 원
합산기간		10년

<증여세 공제한도>

 

✔ 증여세 맞벌이 vs 전업주부 예시

 

배우자가 맞벌이라면 자금출처가 분명한 소득이 있기 때문에 5:5 공동명의를 하더라도 증여세 문제가 없다.
아내가 전업주부라면 부부 간 증여가 있을 때 부부증여 공제금액은 10년이내 6억원이다. 6억원 까지는 증여세가 발생 하지 않는다. 
아파트 취득가액이 16억이라면 5:5 공동명의로 했을 때  8억원을 아내에게 증여한 것이고 6억원이 공제되면 2억원에 대해서만 증여세를 납부하면 된다.

 

 

 

4대 보험료 부담 증가, 주택 담보 대출 

공동명의로 인해 재산이 증가했을 경우 국민연금, 건강보험료 등이 추가될 수 있다. 만약 A가 직장인이고 B가 전업주부라면, A의 피부양자로 설정돼 있어 보험료 부담이 적다. 그러나 피부양자 기준인 부동산 공시 가격에 충족하지 못했을 경우 B의 4대 보험료 부담이 증가할 수 있다. 

또한 주택담보대출을 받을 경우 공동명의의 신용 비율에 따라 단독명의보다 대출 비율이 낮을 수 있다. 

 

단독명의에서 공동명의로 변경할 경우

단독명의에서 부부 공동명의로 부동산 등기를 변경할 수 있지만 공동명의로 변경 시 세법에서는 배우자가 새롭게 주택을 취득하는 것으로 보아 취득세가 발생한다. 또한 부부간 증여로 보아 증여세가 발생할 수도 있다.

추가로 등록세, 등기수수료 등이 부담되기 때문에 어느 것이 유리한지 잘 따져야 한다. 
종부세 절세 효과도 좋지만 이러한 지출도 고려해야 한다.